Hej allihopa!
Tänkte skriva lite om räntekostnader osv nu när det är en het potatis. Nedan är Catellas största fonds(Catella Wohnen Europa) finansieringskostnader as of senaste månadsrapporten för augusti. Som synes är en väldigt stor del av räntekostnaderna fasta, cirka 85 %. Höjda finansieringskostnader kommer alltså i väldigt liten utsträckning påverka fondens utveckling. Andra fastighetsbolag, t.ex svenska, som är kraftigt beroende av obligationsmarknaden där finanseringskostnaderna nu verkar skjuta i höjden för nya obligationer, bör få det mycket jobbigare, vilket även syns i deras aktiekurser.
Vidare till något annat men närbesläktat. Dynamiken där fastigheter fastighetsbolag äger yieldar, säg 4-6%, medan nya obligationer sätts på STIBOR +6,5%, är en jag har svårt att förstå. Dock tror jag en viktig poäng är att finansieringen i fastighetsbolag såklart inte består av endast skuld. Ifall det hade varit så att hela finansieringen bestod av skuld hade hela yielden ätits upp av lånekostnaderna, och resultat hade varit negativt endast beaktat lånekostnader.
Yielder, som är ett värderingsmått på just de fastigheter man äger, sätts ju inte enbart av det specifika bolagets lånekostnader utan är marknadens syn på jämförbara fastigheter. Precis som aktiemarknaden, där höga värderingar,typ pe-tal, signalerar en låg yield en viss förväntan på framtiden för bolag/fastighet. En låg yield, eller omvänt, en hög multipel på driftnettot, signalerar en upplevd säkerhet i nuvarande intjäningsförmåga/kassaflöden, samt förmodligen även en förväntan om att driftnettot kommer att utvecklas väl i framtiden.
En annan aspekt är att ifall marknaden fryser till, som den till viss del nu verkar ha gjort, kommer de nya värderingarna inte in i bolagens värdering på samma sätt/lika fort. Det får nog räcka där, det ska bli kul att se hur saker utvecklar sig på fastighetsmarknaden i närmsta framtiden.
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar