Räntekostnader i Catellas fastighetsfonder

 Hej allihopa!

Tänkte skriva lite om räntekostnader osv nu när det är en het potatis. Nedan är Catellas största fonds(Catella Wohnen Europa) finansieringskostnader as of senaste månadsrapporten för augusti. Som synes är en väldigt stor del av räntekostnaderna fasta, cirka 85 %. Höjda finansieringskostnader kommer alltså i väldigt liten utsträckning påverka fondens utveckling. Andra fastighetsbolag, t.ex svenska, som är kraftigt beroende av obligationsmarknaden där finanseringskostnaderna nu verkar skjuta i höjden för nya obligationer, bör få det mycket jobbigare, vilket även syns i deras aktiekurser. 

Vidare till något annat men närbesläktat. Dynamiken där fastigheter fastighetsbolag äger yieldar, säg 4-6%, medan nya obligationer sätts på STIBOR +6,5%, är en jag har svårt att förstå. Dock tror jag en viktig poäng är att finansieringen i fastighetsbolag såklart inte består av endast skuld. Ifall det hade varit så att hela finansieringen bestod av skuld hade hela yielden ätits upp av lånekostnaderna, och resultat hade varit negativt endast beaktat lånekostnader. 

Yielder, som är ett värderingsmått på just de fastigheter man äger, sätts ju inte enbart av det specifika bolagets lånekostnader utan är marknadens syn på jämförbara fastigheter. Precis som aktiemarknaden, där höga värderingar,typ pe-tal, signalerar en låg yield en viss förväntan på framtiden för bolag/fastighet. En låg yield, eller omvänt, en hög multipel på driftnettot, signalerar en upplevd säkerhet i nuvarande intjäningsförmåga/kassaflöden, samt förmodligen även en förväntan om att driftnettot kommer att utvecklas väl i framtiden.  

En annan aspekt är att ifall marknaden fryser till, som den till viss del nu verkar ha gjort, kommer de nya värderingarna inte in i bolagens värdering på samma sätt/lika fort. Det får nog räcka där, det ska bli kul att se hur saker utvecklar sig på fastighetsmarknaden i närmsta framtiden.

Catella Q2 2022

 Hej!

Catellas Q2-rapport släpptes i fredags och det var trevlig läsning. För första gången publicerade jag relativt detaljerade estimat för en kvartalsrapport här på bloggen i förra inlägget, och även om jag tyckte att jag var väldigt positiv överträffades mina förväntningar på de flesta punkter. 

Viktigaste affärsområdet Investment Management presterade ännu starkare än jag estimerade. Performance fees redovisades klart och tydligt i rapporten, vilka låg väldigt nära mina egna estimat. Ytterligare en liten performance fee på 5 m SEK kom från CDR-fonden vilken inte är publik. Fasta avgifter samt övriga rörliga avgifter såsom förvärvsavgifter växte på fint vilket delvis förklarar missen i mina estimat.

Här ovan mina estimat före rapporten samt diff till aktuella siffror. Överlag hyfsat nöjd med estimaten, tycker inte det är oerhört viktigt att ha otroligt detaljerade estimat utan det är helheten som är det viktiga. Estimerade ett monsterkvartal och det var även så det blev.

Förvaltat kapital fortsätter att växa otroligt starkt, dock hjälpt av viss valutaeffekt. Det bör även vara en hyfsat stor valutaeffekt på intäkterna där jag antar att det mesta ligger i EUR och pund vilka båda stärkts mot kronan senaste tiden. Förvaltat kapital uppgick vid slutet av kvartalet till 135,2 miljarder SEK. Förvaltat kapital är som jag säkert nämnt innan egentligen det viktigaste mätetalet för affärsområdet. Större förvaltat kapital ger större bas av fasta intäkter som är väldigt förutsägbara. Större fonder ger även större performance fees när de väl kommer, vilket ökar på intjäningen samt är i princip "gratis" vilket är en enorm faktor i att affärsområdet skalar så väl på EBIT, vilket vi sett i detta kvartal.

På rullande basis bakåt ligger affärsområdet på 1276 m i intäkter samt 394 m EBIT. Det är alltså under P/EBIT 10 för endast ett affärsområde. Värt att nämna är såklart att detta inkluderar den största performance feen bolaget någonsin fått, vilket absolut inte är garanterat att komma åter igen nästa år. Ifall vi istället ska tänka enterprise value vilket i min mening är mer rättvisande ser det ännu mycket billigare ut speciellt då mycket av projektskulden försvinner efter försäljningen av Kaktus vilket även bör innebära en relativt stor injektion i kassan. Kassan hade dessutom, ifall överföring av de två logistikprojekten som såldes i kvartalet hade klargjorts, varit på cirka 1800 m redan nu.

"Substantial investor interest" för Kaktus-projektet. VD låter positiv och påpekade även under conf-callet att tornen i stort sett är fullt uthyrda. Detta borde borga för högt pris, dock finns såklart viss rädsla för den generella allmänna rädslan som tycks råda på marknaden där viss diskrepans sägs finnas mellan köpares och säljares prisförväntningar. Detta kan såklart komma att påverka försäljningspriset för projektet. Jag har för mig att Redeye estimerar ett försäljningspris på ungefär 1800m vilket jag tycker låter hyfsat rimligt.

Annat

Kom nyhet för några dagar sedan att Catellas två största fonder, CER och CWE, säljer en stor portfölj med fastigheter till ZBI Group. Jag har sett nämnt i vissa artiklar att priset skulle vara runt 750m EUR. Det är sannolikt denna transaktion VD pratade om under senaste conf call. Fondernas utveckling har knappt rört sig sedan detta kommunicerades vilket gör att jag tror att överföring/uppvärdering av fastigheterna inte skett ännu, CWE har dock rört sig en del. Hoppas såklart på att denna transaktion har utförts en bra bit över bokat värde, men detta kan såklart vara svårt i dagens marknadsläge. Den senaste gången en av Catellas fonder utförde en försäljning av en större portfölj sågs utvecklingen på fondnivå först cirka två veckor efter kommunicerad försäljning, vilket talar för att så skulle kunna vara fallet även nu. Ifall portföljen endast säljs i linje med bokförda värden blir det sannolikt svårt att nå upp till performance fee innevarande räkenskapsår, pga signifikant cash-drag.

Även om transaktionen sker "i linje med bokförda värden", lex SBB, blir det en saftig avgift för fonderna. Både CER och CWE tar ut en avgift på 1,5% av försäljningspriset, vilket för ett försäljningspris på 750m EUR blir 11,25m EUR. 

Kaktustornen Uppdatering

 Hej!

Alla lägenheter i båda tornen är nu antingen fullt uthyrda eller reserverade. De första hyresgästerna har även flyttat in vilket gör att en försäljning snart borde kommuniceras. Den oroliga marknaden gör att en home-run med yields neråt 3% sannolikt blir svårare då även Catella själva nämner att det finns viss diskrepans mellan säljares och köpares prisförväntningar. Detta gör även att jag tror att det skulle kunna bli en mer utdragen process, den har dock sannolikt varit igång ett bra tag vid det här laget. Jag hoppas på att en försäljning kommuniceras i det tredje kvartalet och tror/hoppas på ett pris överstigande 1,8 Miljarder SEK.

Estimat Catella Q2

 Hej!

Tänkte göra en liten räkneövning inför Catellas Q2-rapport då jag tror kvartalet har stor potential att bli lite av en banger. Jag kommer fokusera mycket på IM (tidigare PIM) och lite på PI medan väldigt lite fokus kommer ligga på corpen.

Investment Management

Jag kommer utgå från Catellas redovisade siffror för jämförelsekvartalet och sedan justera därifrån. Förra året var siffrorna följande: 

I dessa siffor ingår performance fee som från och med förra året inte längre delas med tredje part. Denna uppgick enligt mina estimat till 6,3 m EUR eller cirka 64 m vid dåvarande växelkurs. Detta kvartal tror jag denna performance fee kommer uppgå till ungefär 14,9 m EUR vilket med nuvarande växelkurs blir cirka 155 m SEK. 

Utöver detta kommer även Catella Wohnen Europa nå upp till performance fee detta räkenskapsår. Räkenskapsåret är slut sista juni och jag räknar med att denna kommer komma med i Q2:s resultat. Överslagsräkning vid 5 % avkastning med 4 % hurdle rate blir 0,25 * 1 % * ( ungefärligt genomsnittligt AUM) alltså:

(0,25*0,01*((1 200 000 000 + 1 600 000 000)/2) = 3,5 m EUR vilket blir ungefär 36,4 m SEK.

Adderar vi dessa till Property Funds omsättning och lägger till 10 M för AUM-tillväxt får vi 243 + 155 - 64 + 35 + 10 = 379 m SEK.

Q2 2021 hade mig veterligen inga större rörliga intäkter från PAM. AUM har minskat något pga olika orsaker, bl.a exit av CAM France samt exit av "low-margin mandates", bland annat Tre kronor Property. Jag väljer att lägga in 60 M i intäkter för PAM för att hålla det konservativt, eventuella performance fees blir ev. bonus ovanpå detta. 

Interna intäkter lägger jag in som 20 % av PAM:s intäkter och totala intäkter blir då 379 + 60 - 12 = 427 m SEK.

Jag lägger in 42 m SEK i Uppdragskostnader och provisioner. 

Totala rörelsekostnader lär påverkas av bonusar för de performance fees som erhålls, som sagt delas dessa inte längre med tredje part(Uppdragskostnader och provisioner) men de delas däremot med ansvariga i fonderna. Ingen aning hur stora dessa är men jag utgår här ifrån att de är 10 % av total performance fee vilket isåfall nu skulle vara 0,1 *(155 + 35) = 19  och drar bort antaganden för det förra kvartalets performance fee 0,1 * 64 m SEK = 6,4. 

Jag justerar förra kvartalets siffror för detta och lägger även till 8 m. Detta kan dock vara något tokigt då antal anställda generellt under denna tid har minskat, bl.a pga avyttringar. 171-6,4+19+8= 191,6

Totalt blir det alltså 427-42-191,6 = 193,4 m EBIT

Detta skulle innebära en EBIT-marginal på ungefär 45,3 %.

Disclaimer att jag kan ha missförstått allting, ta inga investeringsbeslut med avseende på vad du läst här utan gör din egen analys. Stora osäkerhetsposter för mig är bl.a uppdragskostnader och provisioner samt hur stor del av performance fee som delas med personal. Jag kan få anledning att uppdatera estimaten. 

Uppdatering: CER:s årsredovisning är ute där performance fee redovisas som  15 459 TEUR , alltså ungefär 15,46 m EUR vilket är ännu något högre än jag räknade med här ovan. I SEK med växelkursen vid slutet av kvartalet skulle det bli 165 m.

Principal Investments

Från och med förra kvartalet ligger Project Management inte längre i PAM alltså en del av Investment Management utan istället i Principal Investments. Detta gör att PI har en del löpande fakturering men också en del löpande kostnader för de olika projektbolagen CPM och CLE. Jag har inte justerat för att CPM och CLE har flyttat när jag estimerade intäkter för PAM. Min bedömning är att den löpande faktureringen har ökat relativt kraftigt för båda projektbolagen då de har flera projekt igång som aldrig haft ett så stort kapital investerat.

 

Infrahubs-försäljningen genererade alltså ett rörelseresultat på 102 mkr och totalt rörelseresultat för segmentet, efter avdrag för minoriteter, uppgick till 98 mkr vilket gör att "annat" uppgick till -4 mkr under kvartalet. Oklart för mig om någon vinstavräkning kommer att ske för något logistikprojekt inom CLE, men dessa är typiskt sett mindre investeringar dock ofta med god IRR som t.ex Moussey II.

Logistikfastigheterna i Ljungby och Örebro är sålda för totalt 580 m efter avdrag för latent skatt, total dev. cost för de båda projekten var 370 m vilket ger total "vinst" på 210 m SEK. En del kostnader uppkommer för försäljningen som sannolikt sköts av Catellas egen Corp. 

Totala intäkter från försäljningen av projektet i Norrköping var 233 mkr och genererade som sagt en vinst om 102 mkr, vilket gör att det borde ingå ytterligare 2 m i "minoritetsjusteringar" för något av projektbolagen, eftersom Norrköping ägdes 50/50 mellan Catella och andra. 

Antar att total vinst för Norrköping efter transaktionskostnader var 204 m, alltså var totala kostnader vid avyttring av projektet 238-204= 34 m. Totala kostnader för segmentet(första bilden) var 60 m vilket gör att totala kostnader för projektbolagen är cirka 26 m vilket rimmar hyfsat väl med cirka -4 m totalt i kvartalet. Jag tror dock vi börjar gå lite väl mycket på djupet här. 

Totala kostnader på 34 m för en avyttring på 880 m efter avdrag för latent skatt känns ganska högt. Jag tror på ungefär 180 m i rörelseresultat före avdrag för minoriteter givet att projektbolagen gör en liten förlust och något lägre förvärvskostnader vid försäljningen av logistikfastigheterna.

Corporate Finance

Kvartalet har varit väldigt oroligt på kapitalmarknaderna, att estimera hur corpen har presterat tycker jag är väldigt svårt. Positiv utveckling kan möjligen ha kommit från Catellas nystartade verksamhet inom Debt Advisory som möjligtvis har kommit igång lite under kvartalet, återstår att se. Jag lägger in EBIT på 10 m dock med stor osäkerhet men lägger inte mycket tid på det. Eventuell uppsida från M&A-advisory för Stenhus finns. 

Sammanfattning

EBIT på 193,4 + 180 + 10 med avdrag för 12 för "other" samt 10 för finansiellt netto etc ger 280,4 m EBT efter avdrag för minoriteter. 

Catella igen

Senaste rapporten (Q1) tyckte jag var trevlig läsning generellt men jag tänkte prata om lite andra saker gällande Catella idag.

Namnbyte från property investment management(PIM) till investment management(IM).

Inget större sades om detta namnbyte i rapport eller conf men detta skulle kunna vara ett tecken på att fler delar är på väg att ingå här? Jag tycker mig tidigare ha anat hintar på att de vill bredda sig till andra typer av investeringsförvaltning, och då har jag tänkt på areim som utöver fastighetsfonder även förvaltar infrastrukturfonder. Kapitalresningen borde vara densamma och det kan vara ett steg mot att bli mer likt ett EQT istället för att ses som traditionellt fondbolag.

Kaktus

Generellt tror jag folk räknar konstigt på kaktus då det tycks vara väldigt levrat. Equity är en liten del av total investering och därför behöver den totala projektvinsten inte bli jättehög för att målet på irr på equity ska uppnås. Att räkna på projektet inte utifrån målet på irr utan hyresnivåer och yieldnivåer ger dock enligt mina beräkningar  ett enormt värde i vissa fall vilket skulle kunna ge enorm IRR. Det bör noteras att antaganden om överskottsgrad, hyra på de kommersiella lokalerna samt yield-nivåer såklart kan styra värderingen av objektet kraftigt, mina antaganden som föranlett värderingen nedan skulle kunna vara helt fel. Det återstår att se men mina förväntningar är inte otroligt höga för att sedan istället kunna bli positivt överraskad.

Underskottsavdrag

Som jag skrivit om tidigare finns det massa underskottsavdrag. Omstrukturering i Tyskland har gjort att vinster i CRIM nu kan användas för att utnyttja dessa förlustavdrag. Inget bolaget har pratat något vidare om men en liten nugget hittade jag i årsredovisningen, där mer och mer förlustavdrag nu verkar kunna utnyttjas. 

Inte helt lätt att förstå sig på såklart, men om det är det så är det ju inte så värst kul heller!

Flytt av projektbolagen till Principal Investments.

Bra! Har för mig att jag skrev om detta för längesedan då principal investments först presenterades, kanske snokar Catella runt här på bloggen? Går att tolka utifrån att siffrorna för totalen för EBIT för PI var lägre än vad man rapporterat för projektet Norrköping, alltså projektbolagen gör på löpande fakturering/kostnader smått förlustdrivande, tror jag fick det till typ -4 m kr i detta kvartal. Tycker det är bra att det flyttas då jag tycker det har mer att göra med PI än IM, samt bra att dessa siffror inte tynger IM längre. Detta har hjälpt rörelsemarginalen uppåt detta senaste kvartal i IM vilket är huvudfokus. Projektbolagen har viss löpande fakturering baserat på hela det investerade kapitalet som jag förstår det, vilket gör att över tiden då projekt utvecklas är det sannolikt små förluster, men där man sedan förhoppningsvis gör stora kapitalvinster när projekt avyttras.

Mvh

Infrahubs Nyköping

 Infrahubs har många projekt på gång, som ofta när det gäller liknande projekt även för andra bolag är det detaljplanearbetet som tar tid. Det är endast då detaljplanen är klar och vunnit laga kraft som bygglov kan beviljas, och byggnation påbörjas. 

Ett av dessa projekt är i Nyköping och detaljplanen har nyligen blivit antagen av kommunen. I ett sådant fall att ingen överklagar vinner detaljplanen s.k laga kraft den 7 juni varpå bygglov då kan beviljas. Om detaljplanen däremot överklagas blir det en jobbigare process som ofta drar ut på tiden en hel del. Det är dock väldigt ovanligt att ett sådant överklagande når någon framgång.

Uppdatering: Detaljplanen har vunnit laga kraft även om hemsidan inte är uppdaterad med denna information ännu, har mailat kommunen. Markanvisningsavtalet är giltigt till 30/6 vilket gör att jag tror att man kan förvänta sig pressmeddelande om investering innan detta datum. Alternativt kommer det aldrig något PM om investeringen och det kommer endast nämnas i nästkommande rapport, som med en mindre investering som gjordes nyligen i Bollebygd utanför Borås där bolaget även på denna plats ska uppföra en logistikfastighet. 

Uppdatering JLT

 Hej!

JLT har kommit med sin rapport för det första kvartalet och eftersom jag tidigare lagt ut någon typ av "preview" för det första kvartalet efter 2021 års bokslutskommuniké tänkte jag att en uppdatering är på sin plats.

Omsättningen i kvartalet ökade med smått otroliga 60 %, vilket var mer än jag vågat tro på tidigare. Den kraftigt ökade omsättningen som berodde till viss del påatt kraftigt konkurrensutsatta större ordrar levererades under kvartalet vilket även gjorde att bruttomarginalen minskade till cirka 37 % från tidigare 43. Även den globala komponentbristen uppges ha påverkat bolagets bruttomarginal negativt i kvartalet. Dollarn borde ha påverkat bruttomarginal positivt i kvartalet men detta är inget som nämns i rapporten. Genomförda prisökningar nämns som ett sätt att mitigera de ökande komponentpriserna/bristen, och uppges ha något släpande effekt.

Överlag ökande kostnader, bland annat på grund av kraftigt ökande orderintag, gjorde att även personalkostnader ökade relativt kraftigt. EBIT hamnade totalt sett på något blygsamma 3.2 M jämfört med 2 M förra Q1. 

Förbetalda serviceavtal som skuldförts uppgick vid utgången av Q1 till 19,6 M SEK, vilket mig veterligen är ett nytt rekord. Dessa serviceavtal betalas i förväg, blir en skuld på balansräkning som sedan återförs som intäkter under serviceavtalets tid. Positivt att detta fortsätter växa vilket även ger en kudde i sämre tider samt positivt kassaflödesmässigt att de förbetalas.

Mjukvaruprodukten utvecklas fortfarande och beräknas lanseras i slutet av året.

Orderstocken uppgick vid slutet av kvartalet till 46,7(!!!) M sek jämfört med 15,4 M sek föregående år.

Komponentbrist förväntas fortsatt vara en "major challenge" för bolaget. Med en något normaliserad bruttomarginal och med en något lägre tillväxt än nu i det första kvartalet kan det bli trevliga vinster för helåret. Situationen är dock såklart fortsatt oklar sett till hur komponentbristen kan påverka bolaget.

Ägarbilden är också trevlig. Grundare och styrelseledamot Jan Olofsson äger drygt 29 %, medan Grenspecialisten äger strax över 10 % och Alcur strax under 10 % ifall jag kommer ihåg rätt. Att ha både Grenspecialisten och Alcur i ägarlistan ser jag som ett kvalitetstecken. Båda dessa sitter även i valberedningen. Har även för mig att vid rallyt upp emot 10 kronor ökade Alcur kraftigt, menar alltså att det var de som påverkade och puttade upp priset något. De lade sig under 10 %, kanske för att inte behöva flagga, vilket möjligtvis hade varit något kursdrivande.

Bolaget är enligt mig enorm kvalité men det är fortfarande ett litet innehav. Bolaget har stor nettokassa med 0 (!) räntebärande skulder. Funderar på att öka positionen.

Mvh

Catella European Residential 2021/2022

 

Performance feen CER får(kommer i Q2) kommer bli minst sagt saftig. EBIT för PIM i Q2 skulle nästan  kunna dubblas från förra året. Låt oss se.

Förra året var utvecklingen 8 % och den ser nu ut att bli en bit över 10 %, vilket alltså är över en fördubbling på den delen man tar performance fee på(avkastningen över 6%). Förra året var performance feen ungefär 6,3 m EUR. Bilderna visar förra årets performance fee samt nedan mitt estimat på kommande fee som kommer nästa kvartal. Siffror i EUR.

Uppdatering: Månadsrapporten för april släpptes igår och enligt den var avkastningen för året 10,6 % vilket borde ge en performance fee på ännu något mer än redovisat här ovan. 

Något jag insåg igår men förmodligen borde insett långt tidigare är att avkastningen enligt BVI-metoden räknar med att den utdelning fonden gör räknas som återinvesterad när totalavkastning beräknas. 

Två pet-peeves just nu

Hej!

Två saker jag tycker många inte verkar förstå. Att en industri/affär används av alla och blir otroligt populärt gör inte att det blir en jättebra business och gör att aktierna bör ägas. Den andra är att i ett visst pris i en viss tidpunkt ligger en viss typ av förväntningar. 

T.ex mat, alla använder mat, alla köper mat, men det är ändå inte en jättebra business. Marginalerna är låga bland annat eftersom konkurrensen är så hög. Att omsätta mycket pengar är inte nog för att vara en bra business.

Ett exempel på bransch jag tänker på är e-hälsa. Att det kommer användas mer av konsumenter kan man ha som argument, men som tidigare sagt räcker det inte riktigt. Om produkten är prissatt väldigt lågt pga t.ex konkurrens/det är inte särskilt svårt att tillhandahålla produkten/tjänsten kommer det få många konsumenter att använda den då den är artificiellt billig medan bolagens marginaler kommer vara fruktansvärda/förlust. Det skulle kunna sägas att produkten är subventionerad av företaget tillfälligt, vilket såklart gör att konsumenten efterfrågar produkten i större grad. Ett annat exempel jag kommer att tänka på är food delivery, vilket såklart har sina egna anledningar till hur priserna kan vara så låga. Disc att jag slänger ur mig detta utan att ha så gott som någon koll på branschen, en killgissning skulle man kunna säga. Jag tror inte det finns någon livskraft i denna bransch.

Det kan alltså vara så att industrin inte är hållbar på aktuella prisnivåer, och ifall priser hade varit mycket högre för att reflektera en hälsosam marginal hade konsumenter inte efterfrågat produkten i lika stor grad. Industrin är alltså inte livskraftig på något sätt i det långa loppet, eller kommer för alltid vara en lågmarginalbusiness. Detta kan man absolut äga om man vill men är inte någonting jag är intresserad av.

Det finns många exempel där bolaget ska "tjäna" mycket pengar i framtiden, men där man egentligen bara modellerar tillväxten i omsättning. Vilka kostnader som detta medför verkar inte vara relevant för vissa, men är såklart otroligt relevant i det långa loppet.

"Bolaget handlas till samma pris nu som för 2 år sedan men är X gånger större".

Snark. Spelar ingen roll. I ett aktiepris ingår en viss mängd förväntningar och det går även att hävda att den största delen av priset utgörs av förväntningar om framtiden. Vid ett pris kan förväntningarna vara väldigt höga och ett annat kan de vara väldigt låga, rätt eller inte. 

T.ex en Sales-multipel på 30 implicerar en väldigt stark tillväxt flera år i framtiden. Om 2 år senare bolaget nu växer kanske 5 % årligen är det inget konstigt att det fått en "ny multipel". Även om bolaget kanske är 10x större förtjänar de kanske inte fortfarande en sales-multipel på 30? Det kan såklart även vara så att marknaden börjat ta höjd för den massiva utspädning som förmodligen skett ifall bolaget förvärvat sig till denna starka tillväxt. Tänk inte så här snälla.

Mvh 

Förvärvsspekulation Catella

Catella hade i senaste rapporten någon rad skriven i VD-ordet relaterat till förvärv, vilket såklart gör att kuggarna börjar röra på sig i huvudet. Ett bolag jag då direkt kom att tänka på var AREIM. Areim, som står för Andersson Real Estate Investment Management, är ett svenskt bolag verksamt inom fondförvaltning(av fastighetsfonder), fastighetsutveckling samt rådgivning, allt relaterat till fastigheter så vitt jag förstår det. 

Areim verkar främst vara inriktade på mer value-add, vilket ofta kan vara fastigheter med någon typ av problem som behöver åtgärdas. Avkastningen i detta segment kan naturligt vara högre än vanlig core/core plus men risken är såklart även också högre.

Areim har hittils startat fyra fastighetsfonder, Areim I, II, III och IV med successivt större kapitalbas rest, där den senaste reste 685 M EUR 2019. Detta måste ändå sägas vara en stor pjäs. 

De äger även en separat verksamhet som utvecklar och driver private equity-fonder fokuserade på bolag inom infrastruktur. Förvaltat kapital uppgår i denna del till 18 Mdr Kr, med 10 av dessa redo för investeringar, sägs det på hemsidan. Det låter generellt väldigt långsiktigt och väldigt hållbart. Stora pensionsfonder kan säkert vilja placera mycket kapital i liknande strukturer, vilket även kan öppna dörrar till andra fonder. 

Anledningen till att Areim ens finns i mitt huvud är att grundaren av Areim, Leif Andersson, sitter i styrelsen för Catellas största ägare, CA-gruppen. Julia Mejegård, verksam inom investments på Areim, sitter i styrelsen för CA fastigheter, CA-gruppens fastighetsbolag.

Med anledningen av de underskottsavdrag som finns i Catella, som VD förtydligade under senaste conf-callet endast kan användas av över 90 % ägda svenska bolag, känns det troligt att de främst ämnar att köpa svenska bolag för att på sikt kunna utnyttja mer av dessa. Som jag tror jag nämnt tidigare är det förmodligen också pga detta Catella avser att etablera en större verksamhet i Sverige, bl.a property funds.

Areim är dessutom ett relativt litet bolag.

Inlägget är långt ifrån klart men jag publicerar ändå hihi. 

Catella APAM

 Hejhej bloggen.

Sedan Catella förvärvade APAM (2018?) har jag över åren ibland funderat på hur bolaget presterar "standalone", då det inte särredovisas utan redovisas under asset management i PIM. Man särredovisar dock vissa dotterbolag som inte ägs fullt ut i årsredovisningen, men APAM har inte varit inkluderat där.

På grund av detta ville jag försöka kolla upp hur verksamheten har utvecklats genom åren, och kul då att den senaste årsredovisningen för bolaget precis hade kommit ut!

Här ovanför en väldigt enkel bild av jämförelse mellan 2021 och 2020. Omsättningen växte alltså 44 %, medan administrativa kostnader växte 27 %. Operating profit minskade kraftigt men tydligt är att den väldigt kraftiga vinsten 2020 är starkt driven av "other operating income", som vi kan tänka oss är en kraftig performance fee eller ett projekt sålt med kraftig vinst där bolaget saminvesterat. Återkommer till detta senare. Ifall vi helt exkluderar "other operating income, blev EBIT ungefär 1 M Pund, och EBIT-marginal cirka 17%. Samma siffror för 2021, alltså även här exkluderat other operating income, ger en EBIT på ungeär 2,25 M Pund med en EBIT-marginal på 26,8 %. En kraftig förbättring. 

Längre ner hittar vi lite förtydliganden gällande var omsättningen kommer ifrån, vilket är välkommet.

Samt även förtydligande av other operating income bl.a:

Vilket bekräftat tesen av en kraftig vinst, vid t.ex saminvestering.

Infrahubs Norrköping

Infrahubs Norrköping närmar sig försäljning, minst sagt. Vid senaste kvartalsrapporten fick ledningen en bra fråga gällande huruvida försäljningen hade blivit försenad eller inte, då man tidigare gett indikationer på att försäljningen skulle kunna gå igenom redan i det fjärde kvartalet 2021. På detta svarade VD ungefär att bolaget valt att gå för högsta möjliga bud och därigenom accepterat en längre due dilligence-process, samt att köparen är institutionell och tar DD på största allvar.

Ett rimligt svar men likväl något irriterande att saker likt mycket annat i Catella tycks ta väldigt lång tid. Det verkar dock som att processen är i slutskedet och VD sa även att de hoppades kunna skicka ut ett pressmeddelande inom de kommande 3-4 veckorna. Detta är nu den fjärde veckan så det brinner i knutarna. Jag tror dock hur som helst att bolaget verkligen vill avsluta processen inom det första kvartalet och det kan mycket väl bli så att vi får ett PM den 31 mars. 

Något Kvalitetsaktiepodden(lyssna!!) tog upp i det senaste avsnittet(de har nyligen börjat "följa" Catella) var att det kan vara så att försäljningen gäller "hela" infrahubsportföljen och att det är därför DD har dragit ut på tiden. Detta låter rimligt i mina öron, återstår att se. Ifall det är en portföljaffär hade det sannolikt varit positivt för värderingen, då iallafall så vitt jag vet brukar portföljaffärer åtnjuta en premie jämfört med enskilda objekt. 

Angående värderingen av projektet vågar jag inte uttala mig uttryckligen. Redeye är enda firman som har detaljerade estimat ner på projektnivå och de estimerar en "profit before tax" för Infrahubs Norrköping på 22m. Detta är säkert rimligt i förhållande till IRR-målet på 20 % som jag tror Redeye har som grundansats men jag tror av olika anledningar att detta kommer överträffas med råge.

En annan möjlighet är att den svenska logistikfonden som Catella ska starta förvärvar hela infrahubsportföljen. Det kan då också vara så att banklicensens sena inlämnande har skapat förseningar för logistikfonden och således skapat förseningar för försäljningen av Norrköping, men det är såklart bara spekulation. 

Oavsett hur det blir ska det bli intressant att se hur både detta och flertalet andra projekt avslutas samt hur marknaden tar emot Catella när väl "harvesting period" kan börja!

Uppdatering: PM om försäljning har nu kommit och priset blev 880 M "efter avdrag för latent skatt". Det kommunicerades även att hyresvärdet var 34 M, vilket var något lägre än jag hade estimerat precis som priset. Efter avdrag för latent skatt betyder att köparen värderade fastigheten ytterligare något högre än 880 M. Ett värde på 900 M samt en överskottsgrad på 90 % ger en yield på 3,4 %, vilket talar för höga värden även för kommande försäljningar.

Uppdatering: Har nu faktiskt räknat på det och istället kommit fram till att värdet före avdrag för latent skatt är 960 M sek, vilket med samma antagande om överskottsgrad på 90 % ger en yield på ungefär 3,2 %.

Mvh

JLT Mobile Computers

 Hej bloggen.

Ett väldigt litet bolag jag lagt en del tanketid på är JLT. Har suttit och filat på att skriva ett längre inlägg om bolaget men aldrig riktigt fått till det i tankeverkstaden och det har därför inte blivit något av det. 

Jag äger lite aktier i bolaget så jag har det sagt från början.

Bolaget redovisar en orderstock vid utgången av fjärde kvartalet på totalt 54,2 M SEK varav 31,5 M SEK med planerad leverans i första kvartalet 2022. I orderstocken räknas inte serviceavtal in. Som jämförelse uppgick omsättningen första kvartalet 2021 till 29,4 M SEK. Orderstocken med planerad leverans i första kvartalet uppgår alltså till mer än jämförelsekvartalets hela omsättning, vilket borde innebära ett kvartal med god tillväxt i omsättning. 

Som ytterligare jämförelse uppgick orderstock med planerad leverans i första kvartalet 2021 till 11,2 M SEK, vid utgången av 2020, där den totala omsättningen för kvartalet sedan blev 29,4 M SEK. Det går sannolikt inte att jämföra dessa siffror rakt av, alltså att det skulle vara rimligt med cirka 20 M SEK mer i omsättning än orderstock med planerad leverans för ett kvartal, men likväl ett gott tecken och en ganska kraftig tillväxt går sannolikt att pensla in tror jag. Bolaget nämner att kunder har tidigarelagt ordrar vilket föranleder den förra tanken.

Det var allt jag hade idag, tack för mig!

Något som ytterligare talar för relativt stor tillväxt i första kvartalet är både att dollarn har stärkts mot den svenska kronan, vilket hjälper bolagets tillväxt och bruttomarginal positivt. Bolaget nämner även att man gjort prisökningar ut mot kund vilket även detta borde börja synas under året och vara positivt för tillväxt och bruttomarginal. 

Det är alltid förvirrande

Något många uttrycker just nu är att makrobilden aldrig har varit mer förvirrad än just nu. Jag är beredd att hålla med delvis att det är väldigt mycket som har hänt i början av året, vi har rysk invasion, inflation samtidigt som räntan fortsatt är låg, problem med energi, gas, olja etc. Listan kan sannolikt göras hur lång som helst men det är inte poängen här.

Jag tror inte att det aldrig förr varit så pass svårt som det är nu stämmer riktigt. Jag tror, som jag förmodligen skrivit förut, att vi har en tendens att överdriva relevansen av det som händer i världen och för oss själva just nu. Hur saker kändes till exempel i början av 2020 har vi sedan länge glömt även om händelserna då utan tvekan kändes som det mest extrema som någonsin hade hänt på marknaden. Vi blir matade av information konstant vilket jag tror generellt är en nackdel för oss människor men speciellt för investerare som försöker hålla huvudet kallt och inte påverkas för mycket av vad andra känner eller vad som händer i världen.

Att stänga av och helt enkelt inte ta in för mycket information tror jag är värdefullt för de flesta och borde hjälpa att inte påverkas för mycket av makrobilden. Den övergripande massan av information är brus men likväl påverkar det oss. Det bästa att göra tror jag därför är att helt enkelt inte ta in för mycket information och/eller vara väldigt selektiv med vad du tar in eller läser. 

Det som händer just nu är troligtvis inte det mest extrema som någonsin hänt på marknaden och garanterat inte det mest extrema som kommer hända.

Mvh

Indikation på Catellas AUM i PIM för Q4

 Catella Real Estate AG är den största delen av Catellas affärsområde PIM, som förvaltar de öppna tyska fonderna. I  de nedan presenterade siffrorna ingår inte alla fonder, t.ex studentbostadsfonderna samt relativt nystartade CER III då dessa föravaltas av CRIM och inte CREAG. Endast CREAG verkar alltså växt AUM med cirka 5 miljarder SEK Q-Q. Givet den goda utvecklingen här förväntar jag mig ännu högre tillväxt av det förvaltade kapitalet för PIM som helhet, då även CER III gjorde en del förvärv under kvartalet. En del positiv valutaeffekt både från Asset Management i Storbritannien samt från EUR till SEK borde noterats under kvartalet. Sammantaget tror jag vi borde få se ATH med råge för förvaltat kapital i PIM.

Alcur och Rutger Arnhult ökar i Catella

 Ny ägarlista är ute för Catella och både Alcur(som äger Catella i alla deras tre fonder) och Rutger Arnhult har ökat sedan senaste lista. Jag tror inte det finns någon som kan Catella bättre än killarna på Alcur och ser det som ett positivt tecken att både de och Rutger Arnhult väljer att öka istället för minska efter den senaste tidens starka utveckling. Min tro är att vi mycket väl kan ha ett enormt år framför oss.

Mvh

Catellas Underskottsavdrag

 Catella har byggt upp en stor klump med underskottsavdrag under åren, nu uppgående till ungefär 1300 mkr. Dessa 1300 mkr redovisas inte som en tillgång på balansräkningen i skrivande stund, då de tidigare inte bedömts kunna utnyttjas under överskådlig tid. 

Catella har dock under 2020 omstrukturerat sitt innehav i CRIM(Catella Residential Investment Management) i Tyskland för att kunna börja utnyttja en del(?) av dessa underskottsavdrag mot framtida skattemässiga överskott i CRIM. Att analysera underskottsavdrag och när de eventuellt kan börja nyttjas känns som många nivåer över min kunskap, men jag tycker ändå det är värt att skriva om då det känns som en ovanligt (?) stor mängd.

Min tro är att i ett sådant skede att underskottsavdragen bedöms kunna utnyttjas kommer en uppvärdering av ske av befintliga underskottsavdrag som beror på hur stora de skattemässiga överskott bedöms vara under vald tidsperiod(som är okänd för mig). Uppvärderingen kommer i stort sett endast vara en bokföringsteknisk åtgärd men som i ett sådant fall att det sker kommer påverka vinsten i perioden. Uppvärderingen har dock ingen likviditetseffekt utan denna tillgång skrivs sedan ner i takt med att de utnyttjas mot skattekostnad som bolaget annars hade behövt betala.