EQT:s köp av Exeter

Det svenska "investmentbolaget" EQT köpte igår den amerikanska fastighetsförvaltningsfirman Exeter. Gruppen beskrivs vara fokuserad på att köpa, utveckla och förvalta fastigheter inom logistik/industri, life science/office samt flerfamiljsboenden. Exeter har, precis som Catella, även en del fastighetsfonder, utöver att förvalta rena fastighetstillgångar(Catellas Property Asset Management).

Majoriteten av Exeter:s AUM verkar finnas i deras fonder, främst core-plus samt value-add fonder. PIM är främst fokuserat, vad jag vet, på core samt core-plus

Bolaget är alltså likt Catellas Property Investment Management på flera sätt, där de förvaltade tillgångarna också består av både Property Funds och Property Asset Management. Det är därför intressant att jämföra de två bolagen och vad EQT betalade för att få en indikation på vad Catellas PIM skulle kunna vara värt för en eventuell köpare.

Exeter uppges ha förvaltade tillgångar på 10 miljarder USD och förväntas generera intäkter under 2020 på 135 miljoner USD samt 80 miljoner i EBITDA(exklusive Carried interest i tillgångar som ej ännu avyttrats). För detta betalar EQT 1870 m USD vilket alltså innebär att man betalar cirka 18,7 % av förvaltat kapital alternativt 1870/80=23,375 ggr EBITDA. Det nämns dock att multipeln förväntas vara cirka 15 x EBITDA på löpande basis, så det är det jag kommer använda mig av för jämförelsen med Catella.

Catellas PIM hade vid utgången av det tredje kvartalet förvaltat kapital på totalt 116,5 Mdr SEK. Ifall vi applicerar AUM-multipeln för Exeter på PIM får vi ett implicit värde på knappt 22 Mdr.

Om vi istället jämför EBITDA-multipel blir det inte riktigt lika roligt. Om vi estimerar att PIM gör en EBIT på 300m, vilket jag bedömer är fullt möjligt, ger det en implicit värdering på PIM på 4,5 Mdr, alltså även detta mer än hela börsvärdet ligger på.

Detta är ju såklart ingen exakt vetenskap men det är likväl intressant att se att det finns intresse från större spelare för denna typ av bolag. Denna transaktion visar i min mening att det finns stora värden i PIM redan nu, men att det också finns mycket kvar att göra. Exeters EBITDA-marginal på cirka 60 % är mycket högre än vad PIM presterar just nu, så det finns även vissa tydliga skillnader.

Reserverar mig för att jag kan ha räknat fel nånstans, men som sagt, kul att få en indikation på de värden som finns i PIM, samt att det finns ett intresse från köpare för liknande bolag. 

Mvh

              Ny bild tagen på Kaktusprojektet, tagen den 25/1 2021.

Är dagens marknad alltid den sjukaste?

Är nutiden verkligen det sjukaste vi nånsin har upplevt eller känns det bara så?

Är kapade aktiekurser med hjälp av forum verkligen något nytt på marknaden? Hedgefonder som går i konken har vi väl sett förut?

Med de sjuka dagarna vi haft senaste tiden med amerikanska forum som kapar diverse aktier har även jag tänkt att det här måste ju vara den sjukaste och mest psykotiska marknaden vi någonsin sett. Men är det verkligen så?

Jag tror det kan handla mycket om att vi alltid ser nutiden som den mest händelserika tiden helt enkelt för att det händer just nu. När vid början av 2020 det hände vad som kändes som en otrolig mängd saker samtidigt kändes det som den tiden det sjukaste nånsin. Nu i början på detta åter är 2020 glömt och vi har nya sjuka saker och kapade aktier att oroa oss över. 

Min poäng är att jag tror att det alltid har hänt och alltid kommer hända sjuka saker på marknaden. Det som hände för ett par år sedan finns fortfarande i huvudet, medan specifika anomalier från 10 år sen helt försvunnit från folks medvetanden. 

Jag tror inte man ska dra för långtgående teorier om varför dessa saker händer, utan marknaden har alltid varit irrationell och galen i vissa valda aktier eller tider. 

Mvh

2020

Årets sista börsdag är över vilket gör att man äntligen kan våga summera året. Avkastningen landar på 123 % och jag avslutar året på ATH vilket såklart är otroligt kul. Jämfört med omxspi på 11 % måste man vara nöjd.

Två av innehaven har stått för den absoluta majoriteten av den totala avkastningen under året, och dessa två har tillåtits bli väldigt stora delar av portföljen.

Sämsta innehavet blev Kindred som jag tidigt under året slängde ut helt och hållet efter en lång tid av tråkig utveckling i både aktiekursen och delvis också i verksamheten. Där och då kändes det bra att ta stoppen och det blev rätt i de efterföljande månaderna också där kursen fortsatte att sjunka. Efter vinstvarningen kände jag att jag ganska grovt hade underskattat hur pass den svenska regleringen skulle slå mot bolagets lönsamhet och kände helt enkelt att det hade visat sig att jag hade för dålig uppfattning om bolaget, och att det därför var bäst att helt enkelt kasta ut allt.  Kindred har dock sedan dess fått komma tillbaka till portföljen, dock med en något mindre vikt. Den enorma uppgången från "corona-botten" missade jag dock nästan helt, men då det är mycket annat som presterat är jag inte särskilt oroad över det.

Jag tror dock att det finns mycket kvar att hämta i Kindred i 2021, speciellt ifall det skulle bli ett år där såkallade value-case får en comeback. Kindred är ett kvalitetsbolag som faktiskt är billigt på riktigt, till skillnad från hur många andra bolag utvecklats den senaste tiden. Om man ska jämföra multiplar med andra bolag inom samma bransch ser värderingen enligt mig otroligt låg ut. En minskning av de två stora innehaven för att lägga lite i Kindred ligger nära till hands i början av det nya året.

Efter de två stora innehaven kommer ett innehav där jag endast haft en kort visit under 2020 och nu helt sålt av innehavet. Jag hade en enkel tes om vad som skulle hända i bolaget och det spelade ut väl och bolaget har pga detta fått en välförtjänt uppvärdering vilket gav en avkastning på ungefär 100 %. Bolaget är enligt mig ett kvalitetsbolag och jag hade gärna ägt det länge, det som dock påverkar är att bolaget haft ett otroligt 2020 och jag tror kan det bli svårt att slå dessa siffror 2021. Jag kan tänka mig att bolaget kommer tillbaka till portföljen någon gång under 2021.

Tredje största innehavet är Catella som jag adderat mycket till under årets gång. Jag bedömde att nedsidan var minimal med tanke på den enorma kassan samt att PIM i det stora hela inte borde påverkas av pandemin. Detta var väl ganska rätt men någon stor uppvärdering har heller inte skett, förrän nu efter Q3-rapporten. Jag tror att nu efter banken borde vara borta under första halvan av 2021 samt att Kaktus närmar sig försäljning (planeras vara klart till 2022 cirka) är det lätt att tänka sig kurser långt över nuvarande nivåer. Att principal investments blir ett eget affärsområde är som jag skrivit tidigare också välkommet, det ska bli kul att följa upp hur det går under året.

Har nu i slutet av året adderat en bevakningspost i portföljen som verkar vara ett intressant bolag som handlar till låga multiplar verksamt inom mobilspelsbranschen. Har länge letat efter något att äga inom gaming där köp inte endast motiveras av att en hög aktiekurs ger möjlighet till nya förvärv, och där man istället kan få en stabil business till en relativt billig multipel. Vi får se hur saker utvecklas, kanske kommer ett inlägg om bolaget när jag researchat lite mer.

Hoppas att ert börsår också givit god avkastning, och att 2021 om möjligt blir ännu bättre!