Det svenska "investmentbolaget" EQT köpte igår den amerikanska fastighetsförvaltningsfirman Exeter. Gruppen beskrivs vara fokuserad på att köpa, utveckla och förvalta fastigheter inom logistik/industri, life science/office samt flerfamiljsboenden. Exeter har, precis som Catella, även en del fastighetsfonder, utöver att förvalta rena fastighetstillgångar(Catellas Property Asset Management).
Majoriteten av Exeter:s AUM verkar finnas i deras fonder, främst core-plus samt value-add fonder. PIM är främst fokuserat, vad jag vet, på core samt core-plus
Bolaget är alltså likt Catellas Property Investment Management på flera sätt, där de förvaltade tillgångarna också består av både Property Funds och Property Asset Management. Det är därför intressant att jämföra de två bolagen och vad EQT betalade för att få en indikation på vad Catellas PIM skulle kunna vara värt för en eventuell köpare.
Exeter uppges ha förvaltade tillgångar på 10 miljarder USD och förväntas generera intäkter under 2020 på 135 miljoner USD samt 80 miljoner i EBITDA(exklusive Carried interest i tillgångar som ej ännu avyttrats). För detta betalar EQT 1870 m USD vilket alltså innebär att man betalar cirka 18,7 % av förvaltat kapital alternativt 1870/80=23,375 ggr EBITDA. Det nämns dock att multipeln förväntas vara cirka 15 x EBITDA på löpande basis, så det är det jag kommer använda mig av för jämförelsen med Catella.
Catellas PIM hade vid utgången av det tredje kvartalet förvaltat kapital på totalt 116,5 Mdr SEK. Ifall vi applicerar AUM-multipeln för Exeter på PIM får vi ett implicit värde på knappt 22 Mdr.
Om vi istället jämför EBITDA-multipel blir det inte riktigt lika roligt. Om vi estimerar att PIM gör en EBIT på 300m, vilket jag bedömer är fullt möjligt, ger det en implicit värdering på PIM på 4,5 Mdr, alltså även detta mer än hela börsvärdet ligger på.
Detta är ju såklart ingen exakt vetenskap men det är likväl intressant att se att det finns intresse från större spelare för denna typ av bolag. Denna transaktion visar i min mening att det finns stora värden i PIM redan nu, men att det också finns mycket kvar att göra. Exeters EBITDA-marginal på cirka 60 % är mycket högre än vad PIM presterar just nu, så det finns även vissa tydliga skillnader.
Reserverar mig för att jag kan ha räknat fel nånstans, men som sagt, kul att få en indikation på de värden som finns i PIM, samt att det finns ett intresse från köpare för liknande bolag.
Mvh
Ny bild tagen på Kaktusprojektet, tagen den 25/1 2021.
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar