Catellas rapport för andra kvartalet kom i fredags och det var till stora delar trevlig läsning. Main takeaways är att banklicensen är inlämnad till CSSF, alltså väntar nu bara godkännande som förväntas komma andra halvåret innan bolaget är helt fritt från banken. PIM presterade bra siffror starkt drivet av performance feen från CER men något överraskande, iallafall för mig, presterade även Corporate Finance väldigt väl. Avvecklingen av IPM drog ner resultatet på totalen, men i det långa loppet spelar detta mindre roll samtidigt som det långsiktigt är väldigt positivt.
PIM
PIM presterade en operating profit på 84 M jämfört med 76 M förra året. AUM fortsätter att utvecklas starkt justerat för avyttringen av PAM i Frankrike vilket är positivt och det viktigaste mätetalet. Bolaget nämner att man har 3 nya fonder under utveckling och över 10 Bn i unlevered "committed capital". Tidshorisonten på detta kapital, alltså när man kan förvänta sig att detta investeras i fonderna är oklart för mig, men tongångarna är tydligt positiva. Förvaltat kapital kom in på 112,3 miljarder, PIM börjar bli väldigt stort.
En stor del av det positiva rörelseresultat kommer från den performance fee från CER som Catella fått i olika stora delar i flera år nu, då fonden presterat väl. Catella delar nu inte längre denna avgift med en tredje part, då avtalet för denna delning löpt ut. Att endast en av fatstighetsfonderna i nuläget når upp till performance fee kan enligt mig ses ur två synvinklar.
Om CER inte skulle generera performance fee skulle detta slå relativt kraftigt mot hela PIM:s resultat inte bara det kvartalet utan hela året. Å andra sidan finns det fortfarande mycket mer att hämta i avgiftsgenerering hos fonderna i PIM. Jag kommer inte ge mig på något räkneexempel men man kan tänka sig väsentligt högre resultat om endast en till av Catellas 19 (?) tyska fastighetsfonder skulle generera performance fee. Viktigt att komma ihåg är att flera av dessa fonder är väsentligt yngre än CER, och så vitt jag förstår det, vilket också är intuitivt, försvinner en stor del av fondens performance i kostnader relaterat till att bygga upp portföljen. När portföljen sedan i stora drag nått sitt mål för t.ex antal objekt kan skördetiden börja. Flera av dessa fonder har även en lägre hurdle-rate än CER, t.ex har Catella Wohnen Europa en tröskel på 4 % medan CER har 6 %. CWE är i nuläget dessutom nästan lika stor som CER sett till förvaltat kapital.
Väldigt förenklat tror jag man kan se på utvecklingen i Catellas tyska fonder ungefär såhär:
Fastighetens yield(3,5-4%?) -kostnader(förvaltningskostnader och räntor) + eventuell upp/nedvärdering av fastigheterna = Totalavkastning
Corp
Corpen presterade väldigt väl pga ett flertal större transaktioner. Jag ser positivt på utvecklingen inom Corpen och enligt ledningen presterar också Corpen i Frankrike bra där Catella har förvärvat fler aktier. Det verkar även ha skett viss förbättring i Tyskland. Positivt att även detta affärsområde presterar väl men det är inte här det stora värdet finns i min mening.
Principal Investments
Äntligen ett eget affärsområde! Jag tycker om förbättringarna som görs kring kommunikationen kring affärsområdet, och mycket finns säkerligen kvar att göra. Nästan 700 M av Catellas EK är nu investerat i 11 olika projekt, där det under kvartalet har tillkommit flera logistikprojekt i Sverige samt ett nytt projekt i Tyskland.
Jag tror stor till väldigt stor potential kan finnas i vissa av dessa projekt, och att en del av dessa kommer att realiseras inom cirka ett års tid. Detta är främst positivt då det finns ett stort antal möjligheter att återinvestera "excess cash" och inte bygga upp en klump av likvida medel uppgående till hela börsvärdet. Kassan har varit en icke oväsentlig del av värdet men kassan är såklart värd ännu mycket mer om den dessutom kan återinvesteras, och ytterligare mer om dessa investeringar dessutom ger god avkastning. Catella poängterar även att de franska och tyska projekten där Catella själva endast investerar en liten del av totalen, även genererar "significant" management fees under tiden projekten utvecklas. Det ska bli spännande att se hur detta affärsområde samt kommunikationen kring det utvecklas i framtiden.
Summering
Jag tror fortsatt PIM samt Catellas position på marknaden underskattas. Intäkterna och resultaten från PIM värderas i min mening lågt, som jag ser det delvis pga marknaden har haft svårt att se kvalitén i verksamheten samt hur sticky intäkterna borde vara. Detta är såklart delvis bolagets egna fel, och det är bolagets ansvar att få marknaden att förstå verksamheten. Detta ger dock möjligheter till de som kan ackumulera aktier innan kommunikationen förbättras. Jag tycker det verkligen börja hända saker i bolaget, och i takt med att kommunikation och redovisning förbättras kan perceptionen om bolaget förändras väldigt snabbt ( vilket delvis har börjat). Jag anser att dock att det finns en stor resa kvar, givet att bolaget fortsätter att prestera väl såklart.
Perceptionen tror jag tidigare varit att Catella varit messy och intäkterna och resultaten långt ifrån sticky (IPM och EHF). Båda dessa åsikter om bolaget tror jag på sikt har chansen att förändras kraftigt, till att Catella istället ska ses som en högkvalitativ lättförståelig affär med generellt sticky intäkter och en stark position på marknaden.
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar