Catella European Residential 2021/2022

 

Performance feen CER får(kommer i Q2) kommer bli minst sagt saftig. EBIT för PIM i Q2 skulle nästan  kunna dubblas från förra året. Låt oss se.

Förra året var utvecklingen 8 % och den ser nu ut att bli en bit över 10 %, vilket alltså är över en fördubbling på den delen man tar performance fee på(avkastningen över 6%). Förra året var performance feen ungefär 6,3 m EUR. Bilderna visar förra årets performance fee samt nedan mitt estimat på kommande fee som kommer nästa kvartal. Siffror i EUR.

Uppdatering: Månadsrapporten för april släpptes igår och enligt den var avkastningen för året 10,6 % vilket borde ge en performance fee på ännu något mer än redovisat här ovan. 

Något jag insåg igår men förmodligen borde insett långt tidigare är att avkastningen enligt BVI-metoden räknar med att den utdelning fonden gör räknas som återinvesterad när totalavkastning beräknas. 

Två pet-peeves just nu

Hej!

Två saker jag tycker många inte verkar förstå. Att en industri/affär används av alla och blir otroligt populärt gör inte att det blir en jättebra business och gör att aktierna bör ägas. Den andra är att i ett visst pris i en viss tidpunkt ligger en viss typ av förväntningar. 

T.ex mat, alla använder mat, alla köper mat, men det är ändå inte en jättebra business. Marginalerna är låga bland annat eftersom konkurrensen är så hög. Att omsätta mycket pengar är inte nog för att vara en bra business.

Ett exempel på bransch jag tänker på är e-hälsa. Att det kommer användas mer av konsumenter kan man ha som argument, men som tidigare sagt räcker det inte riktigt. Om produkten är prissatt väldigt lågt pga t.ex konkurrens/det är inte särskilt svårt att tillhandahålla produkten/tjänsten kommer det få många konsumenter att använda den då den är artificiellt billig medan bolagens marginaler kommer vara fruktansvärda/förlust. Det skulle kunna sägas att produkten är subventionerad av företaget tillfälligt, vilket såklart gör att konsumenten efterfrågar produkten i större grad. Ett annat exempel jag kommer att tänka på är food delivery, vilket såklart har sina egna anledningar till hur priserna kan vara så låga. Disc att jag slänger ur mig detta utan att ha så gott som någon koll på branschen, en killgissning skulle man kunna säga. Jag tror inte det finns någon livskraft i denna bransch.

Det kan alltså vara så att industrin inte är hållbar på aktuella prisnivåer, och ifall priser hade varit mycket högre för att reflektera en hälsosam marginal hade konsumenter inte efterfrågat produkten i lika stor grad. Industrin är alltså inte livskraftig på något sätt i det långa loppet, eller kommer för alltid vara en lågmarginalbusiness. Detta kan man absolut äga om man vill men är inte någonting jag är intresserad av.

Det finns många exempel där bolaget ska "tjäna" mycket pengar i framtiden, men där man egentligen bara modellerar tillväxten i omsättning. Vilka kostnader som detta medför verkar inte vara relevant för vissa, men är såklart otroligt relevant i det långa loppet.

"Bolaget handlas till samma pris nu som för 2 år sedan men är X gånger större".

Snark. Spelar ingen roll. I ett aktiepris ingår en viss mängd förväntningar och det går även att hävda att den största delen av priset utgörs av förväntningar om framtiden. Vid ett pris kan förväntningarna vara väldigt höga och ett annat kan de vara väldigt låga, rätt eller inte. 

T.ex en Sales-multipel på 30 implicerar en väldigt stark tillväxt flera år i framtiden. Om 2 år senare bolaget nu växer kanske 5 % årligen är det inget konstigt att det fått en "ny multipel". Även om bolaget kanske är 10x större förtjänar de kanske inte fortfarande en sales-multipel på 30? Det kan såklart även vara så att marknaden börjat ta höjd för den massiva utspädning som förmodligen skett ifall bolaget förvärvat sig till denna starka tillväxt. Tänk inte så här snälla.

Mvh 

Förvärvsspekulation Catella

Catella hade i senaste rapporten någon rad skriven i VD-ordet relaterat till förvärv, vilket såklart gör att kuggarna börjar röra på sig i huvudet. Ett bolag jag då direkt kom att tänka på var AREIM. Areim, som står för Andersson Real Estate Investment Management, är ett svenskt bolag verksamt inom fondförvaltning(av fastighetsfonder), fastighetsutveckling samt rådgivning, allt relaterat till fastigheter så vitt jag förstår det. 

Areim verkar främst vara inriktade på mer value-add, vilket ofta kan vara fastigheter med någon typ av problem som behöver åtgärdas. Avkastningen i detta segment kan naturligt vara högre än vanlig core/core plus men risken är såklart även också högre.

Areim har hittils startat fyra fastighetsfonder, Areim I, II, III och IV med successivt större kapitalbas rest, där den senaste reste 685 M EUR 2019. Detta måste ändå sägas vara en stor pjäs. 

De äger även en separat verksamhet som utvecklar och driver private equity-fonder fokuserade på bolag inom infrastruktur. Förvaltat kapital uppgår i denna del till 18 Mdr Kr, med 10 av dessa redo för investeringar, sägs det på hemsidan. Det låter generellt väldigt långsiktigt och väldigt hållbart. Stora pensionsfonder kan säkert vilja placera mycket kapital i liknande strukturer, vilket även kan öppna dörrar till andra fonder. 

Anledningen till att Areim ens finns i mitt huvud är att grundaren av Areim, Leif Andersson, sitter i styrelsen för Catellas största ägare, CA-gruppen. Julia Mejegård, verksam inom investments på Areim, sitter i styrelsen för CA fastigheter, CA-gruppens fastighetsbolag.

Med anledningen av de underskottsavdrag som finns i Catella, som VD förtydligade under senaste conf-callet endast kan användas av över 90 % ägda svenska bolag, känns det troligt att de främst ämnar att köpa svenska bolag för att på sikt kunna utnyttja mer av dessa. Som jag tror jag nämnt tidigare är det förmodligen också pga detta Catella avser att etablera en större verksamhet i Sverige, bl.a property funds.

Areim är dessutom ett relativt litet bolag.

Inlägget är långt ifrån klart men jag publicerar ändå hihi. 

Catella APAM

 Hejhej bloggen.

Sedan Catella förvärvade APAM (2018?) har jag över åren ibland funderat på hur bolaget presterar "standalone", då det inte särredovisas utan redovisas under asset management i PIM. Man särredovisar dock vissa dotterbolag som inte ägs fullt ut i årsredovisningen, men APAM har inte varit inkluderat där.

På grund av detta ville jag försöka kolla upp hur verksamheten har utvecklats genom åren, och kul då att den senaste årsredovisningen för bolaget precis hade kommit ut!

Här ovanför en väldigt enkel bild av jämförelse mellan 2021 och 2020. Omsättningen växte alltså 44 %, medan administrativa kostnader växte 27 %. Operating profit minskade kraftigt men tydligt är att den väldigt kraftiga vinsten 2020 är starkt driven av "other operating income", som vi kan tänka oss är en kraftig performance fee eller ett projekt sålt med kraftig vinst där bolaget saminvesterat. Återkommer till detta senare. Ifall vi helt exkluderar "other operating income, blev EBIT ungefär 1 M Pund, och EBIT-marginal cirka 17%. Samma siffror för 2021, alltså även här exkluderat other operating income, ger en EBIT på ungeär 2,25 M Pund med en EBIT-marginal på 26,8 %. En kraftig förbättring. 

Längre ner hittar vi lite förtydliganden gällande var omsättningen kommer ifrån, vilket är välkommet.

Samt även förtydligande av other operating income bl.a:

Vilket bekräftat tesen av en kraftig vinst, vid t.ex saminvestering.

Infrahubs Norrköping

Infrahubs Norrköping närmar sig försäljning, minst sagt. Vid senaste kvartalsrapporten fick ledningen en bra fråga gällande huruvida försäljningen hade blivit försenad eller inte, då man tidigare gett indikationer på att försäljningen skulle kunna gå igenom redan i det fjärde kvartalet 2021. På detta svarade VD ungefär att bolaget valt att gå för högsta möjliga bud och därigenom accepterat en längre due dilligence-process, samt att köparen är institutionell och tar DD på största allvar.

Ett rimligt svar men likväl något irriterande att saker likt mycket annat i Catella tycks ta väldigt lång tid. Det verkar dock som att processen är i slutskedet och VD sa även att de hoppades kunna skicka ut ett pressmeddelande inom de kommande 3-4 veckorna. Detta är nu den fjärde veckan så det brinner i knutarna. Jag tror dock hur som helst att bolaget verkligen vill avsluta processen inom det första kvartalet och det kan mycket väl bli så att vi får ett PM den 31 mars. 

Något Kvalitetsaktiepodden(lyssna!!) tog upp i det senaste avsnittet(de har nyligen börjat "följa" Catella) var att det kan vara så att försäljningen gäller "hela" infrahubsportföljen och att det är därför DD har dragit ut på tiden. Detta låter rimligt i mina öron, återstår att se. Ifall det är en portföljaffär hade det sannolikt varit positivt för värderingen, då iallafall så vitt jag vet brukar portföljaffärer åtnjuta en premie jämfört med enskilda objekt. 

Angående värderingen av projektet vågar jag inte uttala mig uttryckligen. Redeye är enda firman som har detaljerade estimat ner på projektnivå och de estimerar en "profit before tax" för Infrahubs Norrköping på 22m. Detta är säkert rimligt i förhållande till IRR-målet på 20 % som jag tror Redeye har som grundansats men jag tror av olika anledningar att detta kommer överträffas med råge.

En annan möjlighet är att den svenska logistikfonden som Catella ska starta förvärvar hela infrahubsportföljen. Det kan då också vara så att banklicensens sena inlämnande har skapat förseningar för logistikfonden och således skapat förseningar för försäljningen av Norrköping, men det är såklart bara spekulation. 

Oavsett hur det blir ska det bli intressant att se hur både detta och flertalet andra projekt avslutas samt hur marknaden tar emot Catella när väl "harvesting period" kan börja!

Uppdatering: PM om försäljning har nu kommit och priset blev 880 M "efter avdrag för latent skatt". Det kommunicerades även att hyresvärdet var 34 M, vilket var något lägre än jag hade estimerat precis som priset. Efter avdrag för latent skatt betyder att köparen värderade fastigheten ytterligare något högre än 880 M. Ett värde på 900 M samt en överskottsgrad på 90 % ger en yield på 3,4 %, vilket talar för höga värden även för kommande försäljningar.

Uppdatering: Har nu faktiskt räknat på det och istället kommit fram till att värdet före avdrag för latent skatt är 960 M sek, vilket med samma antagande om överskottsgrad på 90 % ger en yield på ungefär 3,2 %.

Mvh

JLT Mobile Computers

 Hej bloggen.

Ett väldigt litet bolag jag lagt en del tanketid på är JLT. Har suttit och filat på att skriva ett längre inlägg om bolaget men aldrig riktigt fått till det i tankeverkstaden och det har därför inte blivit något av det. 

Jag äger lite aktier i bolaget så jag har det sagt från början.

Bolaget redovisar en orderstock vid utgången av fjärde kvartalet på totalt 54,2 M SEK varav 31,5 M SEK med planerad leverans i första kvartalet 2022. I orderstocken räknas inte serviceavtal in. Som jämförelse uppgick omsättningen första kvartalet 2021 till 29,4 M SEK. Orderstocken med planerad leverans i första kvartalet uppgår alltså till mer än jämförelsekvartalets hela omsättning, vilket borde innebära ett kvartal med god tillväxt i omsättning. 

Som ytterligare jämförelse uppgick orderstock med planerad leverans i första kvartalet 2021 till 11,2 M SEK, vid utgången av 2020, där den totala omsättningen för kvartalet sedan blev 29,4 M SEK. Det går sannolikt inte att jämföra dessa siffror rakt av, alltså att det skulle vara rimligt med cirka 20 M SEK mer i omsättning än orderstock med planerad leverans för ett kvartal, men likväl ett gott tecken och en ganska kraftig tillväxt går sannolikt att pensla in tror jag. Bolaget nämner att kunder har tidigarelagt ordrar vilket föranleder den förra tanken.

Det var allt jag hade idag, tack för mig!

Något som ytterligare talar för relativt stor tillväxt i första kvartalet är både att dollarn har stärkts mot den svenska kronan, vilket hjälper bolagets tillväxt och bruttomarginal positivt. Bolaget nämner även att man gjort prisökningar ut mot kund vilket även detta borde börja synas under året och vara positivt för tillväxt och bruttomarginal. 

Det är alltid förvirrande

Något många uttrycker just nu är att makrobilden aldrig har varit mer förvirrad än just nu. Jag är beredd att hålla med delvis att det är väldigt mycket som har hänt i början av året, vi har rysk invasion, inflation samtidigt som räntan fortsatt är låg, problem med energi, gas, olja etc. Listan kan sannolikt göras hur lång som helst men det är inte poängen här.

Jag tror inte att det aldrig förr varit så pass svårt som det är nu stämmer riktigt. Jag tror, som jag förmodligen skrivit förut, att vi har en tendens att överdriva relevansen av det som händer i världen och för oss själva just nu. Hur saker kändes till exempel i början av 2020 har vi sedan länge glömt även om händelserna då utan tvekan kändes som det mest extrema som någonsin hade hänt på marknaden. Vi blir matade av information konstant vilket jag tror generellt är en nackdel för oss människor men speciellt för investerare som försöker hålla huvudet kallt och inte påverkas för mycket av vad andra känner eller vad som händer i världen.

Att stänga av och helt enkelt inte ta in för mycket information tror jag är värdefullt för de flesta och borde hjälpa att inte påverkas för mycket av makrobilden. Den övergripande massan av information är brus men likväl påverkar det oss. Det bästa att göra tror jag därför är att helt enkelt inte ta in för mycket information och/eller vara väldigt selektiv med vad du tar in eller läser. 

Det som händer just nu är troligtvis inte det mest extrema som någonsin hänt på marknaden och garanterat inte det mest extrema som kommer hända.

Mvh